サブリースがあるから大丈夫？ワンルームマンション投資のデメリット！
リヒト(@r2209)です。今日は、ワンルームマンション投資のデメリットについてお話したいと思います。
前回の記事では、とてもいい投資手法だと思ったんですけど。。。
みんながそう思うからこそ、しっかりと判断していかないといけないんだ。
利回り
では、どんな観点をしっかりと判断しなければならないのでしょうか？
いくつかありますので、それぞれみていきましょう！
まずは「利回り」です。
ワンルームマンション投資をしようと思ったら、利回りを考えなければなりません。
利回りとは、投資した金額に対する収益割合のことです。
「そんなことはわかる」と言う声が聞こえそうですが、少し待ってください。
利回りには二種類があるということはご存知ですか？
それが、表面利回りと実質利回りです。
不動産業者が書いているのは表面利回り
ワンルームマンション投資をしようと思い、不動産業者のホームページ等へ行くと、下記の図のように利回りが載っていると思います。
これは、899万円で購入した部屋から年間84万円の家賃収入が得られると想定して出しているので、9.34％の利回りとして掲載されています。
しかし、この利回りは表面利回りであり、諸経費の計算を踏まえる前の利回りなのです。
本当に、投資としてメリットがあるかどうかを判断する際には、諸経費まで考慮に入れる必要があります。
ここでいう諸経費とは、銀行から借りた融資の金利、仲介手数料、登記費用、火災保険、ローン事務手数料、固定資産税、不動産収得税、リフォーム代、広告費（入居者を募集する際にかかる）などです。
また、空室が出ることも表面利回りでは考えられていません。空室が出ないなんてことはほぼあり得ません。ワンルームの場合、2〜3年程度の頻度で入居者の入れ替わりがあるのが普通です。
その度にリフォーム代や広告費がかかるのは言うまでもないでしょう。
こういったものを考慮して出した利回りが実質利回りです。
実質利回りで考えると、ワンルームマンション投資はマイナスになることが多いと言われています。
マイナスになれば、借金を垂れ流すということになります。
え！？せっかく投資してお金を増やそうと思ったのに、逆に減っちゃうんですね！
以下に引用したもふもふ不動産のもふ社長の動画が非常にわかりやすいので、ぜひ観てみてください。
ちなみに、この方のブログも非常にお勧めですし、Twitterでも有益な情報を流してくださっているので、ご紹介しておきますね。
もふもふ不動産 初心者向け不動産投資の情報サイト - 初心者向けに不動産投資の役立つ情報を、現役の不動産投資家がわかりやすく解説しています。
もふ社長@不動産投資家 (@mofmof_investor) | Twitter
ワンルームマンション投資は99%失敗！みねしましゃちょーも、お客さんが儲からないから販売せず！
当然、家賃も下がります。
前の記事では「金利が今後上がる」と書きましたが、そんなことは誰も保証してくれません。ただの楽観的予測です。そんな不確定要素を計算に入れるのはよくありません。
でも、サブリースがあるから安心（？）
マイナスの利回りになるのであれば、相続もくそもないので（相続人の立場からすれ
ば、むしろ放棄したいでしょう）、相続税対策になるといってもあまり意味がありません。
確かに、前回の記事でもお話ししたように、不動産投資の家賃で得た収益は不動産所得になるので、損益通算でき、節税対策にはなります。
しかし、それは1000万円を捨てて、100万円の節税をして喜んでいるようなものです。
いくら100万円の節税になったとしても、結局900万円は損している訳です。
でも、前の記事で「サブリースがある」って話でしたよね？家賃は保証されるわけですから、利回りがマイナスになるなんて本当にそんなこと、あるんですか？
ココロちゃんと同じような疑問を持った人も多いかと思います。
確かに、一生涯に渡って不動産会社が家賃保証をしてくれば問題は無いかも知れません。
しかし、サブリース契約には落とし穴がたくさんあるのです。
一つ目の落とし穴は、「もしサブリース契約がついたとしても、それは最初の数年だけ」ということです。未来永劫つくなんて契約はありません。
二つ目は、「入居づけが出来なくなったら、どんどん家賃が下がっていく」ということです。いくら、はじめ「月8万円保証します」とうたっていても、「今年からは7万円までの保証です」というように、下がっていくのです。
それを大家（投資家）が拒否したら、サブリース契約そのものを解除されるのが落ちです。入居者を自分で探すことになります。
インカムゲインを期待していたのに、不動産投資の出費を抑えるために時間がとられたら本業がおろそかになることになります。本末転倒です。
ワンルームマンション投資で勝つためには
これだけのリスクがあるワンルームマンション投資ですが、唯一勝つ方法があります。
それは、市場価格よりもずっとずっと安い価格でワンルームを購入することです。そうすることで利回りを上げることができます。
しかし、ワンルームは比較的少額で購入できるし（融資が受けれるから）、不動産業者からすれば一部屋買ってもらえれば大きな収益となるので、ごり押ししてきます。
ゆえに、この投資に手を出す人が多くいます。従って、安い価格で出回るワンルームはほぼありません。
唯一勝てる方法があるにはあるとしても、幻のようなものなのです。
まとめ
・表面利回りではなく、実質利回りで見る必要がある。
・金利が確実に上がるだなんて誰も断言できない。
・赤字垂れ流しなら、相続税対策もクソもへったくれもない。
・サブリース契約はすぐに切られる。
・格安物件は、素人にはほぼほぼ回ってこない。
是非、前回の記事と今回の記事をよく読んでから、ワンルームマンション投資を始めるかどうかを考えてください。
なお、余談ですが、この前カフェにでコーヒーを飲んでいたら、隣のテーブルでまさにワンルームマンション投資を持ちかけている不動産屋とそのお客さんとおぼしき男性2人がいました。
不動産屋の話術のまあ、見事なこと…感心しました。その後、契約したのかどうかは分かりませんが、契約していないことを祈り、契約していたとしたら投資が上手く行くことを心から願っています。。。
身を守る手段は「しっかりと勉強すること」ですね。知らないものに手を出すべきではないでしょう。
僕はこういう知識をFP資格の勉強をする中で身につけました。
今のところ、FPの勉強をして後悔したことは一つもありません。勉強して良かったことをまとめた記事もありますので、よかったら。
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で資格の取得を目指すのも手です。
