ワンルームマンション投資について、メリットからわかりやすく解説します。
リヒト(@r2209)です。今日は、不動産投資の具体的な方法の一つ、ワンルームマンション投資についてご説明していきますね。
いよいよ大きなお金の話になってきて、少し緊張してきました…
まずおさえておいてほしいことは、これからワンルームマンション投資について話していくけど、話すこと＝お勧めしているという風に思わないでほしい、ということ。
ぶっちゃけ、僕個人はワンルームマンション投資はしていないし、オススメは全くしません。
え？何か理由があるんですか？
それについて、これから検討していこう。とりあえず、先ずはワンルームマンション投資が何かということと、そのメリットについてお話します。
ワンルームマンション投資とは何か
不動産投資は、そのイメージとは裏腹に比較的少額から始めることができるものもあります。
それが、今日のテーマ、ワンルームマンション投資です。
説明するまでもないかも知れませんが、ワンルームマンション投資とは、マンションの一室を購入し、その部屋を借りてくれた人の家賃を収益とする投資手法です。
「比較的少額から始めることができる」と先にお話ししたものの、ワンルームといえど数千万するものもあります。
ですが、ワンルームを購入しようと思うと、銀行から融資を受けることが出来ます。
そのため、手元に仮に数百万円しか無かったとしても、数千万円の一室を手に入れることは可能なのです。
株式などでは融資をひっぱれないですから、これは不動産投資のメリットの一つでしょう。
銀行預金にお金を預けていても、利息はほぼない昨今。
融資を受けながら不動産を手に入れて、そこでの家賃収入を得るというのも手である、という考えも理解可能です。
融資を受けた分は家賃収入分から返済に充てればいいわけですから、心理的なハードルもそれほど高くはないでしょう。
収益は不動産所得になる
不動産を持つ、ということは、つまりは「大家になる」ということです。
大家にはその不動産を管理するという“仕事”がありますから、不動産を所有しそこから家賃収入を得るとその収入は不動産所得として計上されます。
突然ですが、以前、フジサンの話をしたのを覚えていますか？
フジサンとは、不動産所得、事業所得、山林所得のことをで、これらは青色申告ができるのでした。青色申告ができるということは、（当たり前ですが）青色申告特別控除が受けれるということです。
それに以外にも、不動産所得には給与所得にはないメリットがあります。
代表的なのは、損益通算です。
仮に不動産所得で赤字が出たとしても、他の給与所得や事業所得の黒字部分と合算する事ができるのです。
そうすると、給与所得や事業所得にかかる税金が安くなるので、節税になるのです。
例えば、不動産所得で▲100万であり、事業所得で300万の黒字があった場合、課税されるのは300−100の200万に対してです。もし損益通算できなければ300万に対して課税されているところでした。
その他のメリットはこちらで確認してください。
時間が勝負
いくら家賃収入として安定して収入を得ることができたとしても、ほとんどの場合融資を受けて物件を購入するわけですから、融資分（借金）を返済してからでないと、本当の資産にはなりません。どうしても、それには時間がかかるのです。
従って、不動産投資はできるだけ若いうちに始める方がお得を勝ち取ることができます。
できるだけ不動産を資産化しようと思うと、融資を早めに返済する事につきます。
そのため、他の収入源がある人は、融資返済にその収入を注ぎましょう。
最初は生活が苦しくなるかも知れませんが、不動産が本当の意味で手に入った後は、何もしなくても家賃収入が入ってきます。それまで頑張れるかどうかが運命の分かれ道です。
賃貸用不動産は相続税対策にもなる
相続税は、基礎控除額こそ大きいものの（昔はもっと大きかったですが）、基本的に結構な割合がかかります。
ただ、この相続税。どの資産かによってどの程度の相続税を掛けるのかが変わってくるのです。
現預金の場合、その額のままかかります。つまり、現預金が2,100万円あれば、その2,100万円に丸々相続税がかかるのです。
しかし、これが賃貸用不動産であると事情が変わります。大体その不動産価格の3分の1の額に対して課税されます。
もし2,100万円分の不動産を持っていれば、大体700万円分に課税される計算となります。
このメカニズムが、「不動産は相続税対策になる」とよく言われる所以です。
ワンルームマンションのリスクヘッジ
一室だけを所有している場合、入居者が退去してしまったら家賃収入は当然発生しなくなってしまいます。このような状態は出来るだけ避けなければなりません。家賃が入らないのに、管理費ばかりがかかるからです。
そのためにはどうしたら良いのでしょうか。
投資の基本はリスクを分散させることです。
従ってこの場合は、「複数の部屋を買う」がその答えとなるでしょう。入居者ゼロという最悪のリスクを回避しやすくなります。
それに、家賃保証として、サブリースをつけてくれている不動産業者もあります。
サブリースとは、その不動産業者が部屋を買い取ってくれているので、最低限の家賃は保処されている、というものです。
不動産業者はその買い取り価格よりも高い家賃を入居者に課して、その差額で収益を上げる訳です。
空室補償とサブリースの違い :: 全国賃貸経営補償機構こちらの図が分かりやすかったので、引用させていただきます。
こんな感じで、仮に入居者が入っていなくてもサブリース会社が借上げてくれるので、オーナーであるあなたには一定の収入が保障されるのです。
入居者にとっては少し割高な家賃になるデメリットがありますが、ワンルームを購入したあなたにとっては安定した家賃を得られるわけですから、これほど安心できる話はないでしょう。
では、家賃が下がったときのリスクはどうしたらいいのでしょうか？
このブログでも、「物が古くなれば価値が落ちる。それは家賃でも一緒だ」と言う話を何度かしてきました。
ただ、今現在は銀行にお金を預けてもほとんど増えていかない超低金利時代であることを忘れてはいけません。
金利が低い、ということは、今後上がっていくということです。
もちろん、金利が上がるということは、融資を受けている場合はその返済が大変になるということと同義ですが、ただ、金利が上がるということはものの価値が上がっているということでもあります。
物の価値が上がっているということは、家賃を上げることもできる、ということです。
家賃を上げれば、返済の金利が上がった分や家賃が下がった分はそれで相殺できます。
つまり、今後金利が上がっていく見通しがある訳ですから、家賃が下がってきた時は耐え忍び、金利が上がったら家賃を引き上げ、耐え忍いだ分を回収すればよいのです。
メリットのまとめ
以上述べたことの内、メリットの部分を箇条書きでまとめてみます。
・融資を受ければ、比較的少額から購入が出来る。
・ワンルームなら、一棟丸ごとよりも低コストで購入できる。
・家賃収入はゆくゆく不労所得になる。
・サブリースがあれば、空室によって家賃収入が滞る不安もない。
・青色申告が出来る。
・損益通算できる。
・相続税対策になる。
・今後金利が上がれば、家賃を上げることも可能。
ここまで聞くと、最初の「融資を受ける」という勇気さえ出せればかなりいい投資手法のように思うのですが。。。
不動産業者さんなら、ここまでの説明で終わって、投資をすることを強く勧めてくるだろうね（苦笑）
でも、実際に投資するか、融資を受けるかどうかは次の記事を見てからでも遅くないと思うよ！
一応、ワンルームマンション投資に興味を持った方用に、オススメの書籍も紹介しておきます。
齋藤 岳志 合同フォレスト 2018年01月27日
